Wie frei sind Mieter bei der Gestaltung ihrer Geschäftsräume?

Wer eine Ladenfläche, ein Restaurant oder Büroräume übernimmt, findet selten das vor, was er mit seinem Businesskonzept verfolgt. Sei es die Aufteilung der Räume oder die Anpassung von Wänden und Böden an das gewünschte Design. Wie weit dürfen die neuen Mieter gehen?

Schönheitsreparaturen oft Streitthema

„Alle Schönheitsreparaturen innerhalb der gemieteten Räume ... hat der Mieter fachgerecht auf seine Kosten durchführen zu lassen“, hieß es in einem Mietvertrag, den ein Geschäftsinhaber unterschrieben hatte. Diese und vergleichbare Formulierungen sind allgemein bekannt als Schönheitsreparatur-Klauseln. Über deren Zulässigkeit wurde lange Zeit gestritten. Knackpunkt in einem aktuellen Streit um die Miete von Gewerberäumen war jedoch folgender Passus: „Der Mieter ist nicht befugt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen.“

Dekorationsklauseln in AGB unwirksam

Eine Klausel, nach der der Mieter von Gewerberäumen nur mit einer Zustimmung des Vermieters von der „Ausführungsart“ abweichen darf, verstoße gegen geltendes Recht, weil sie schlicht und ergreifend nicht transparent genug ist. Der Begriff der „Ausführungsart“ sei mehrdeutig, denn das könnte sich auf die Grundausstattung, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides beziehen. Bezogen hatten sich die Richter bei der Urteilsfindung zwar auf eine Grundsatzentscheidung zur Wohnraummiete, für die Geschäftsraummiete könne aber nichts anderes gelten. Der Mieter von Geschäftsräumen sei sogar in noch stärkerem Maße als der Wohnraummieter darauf angewiesen, dass er die Räume nach seinen Bedürfnissen gestalten kann, weil die Ausgestaltung der Räume oft Teil des Geschäftskonzepts sei (OLG Brandenburg vom 6.12.2022, Az.: 3 U 132/21).

Für die Frage, ob solche Dekorationsklauseln in AGB im Bereich des Gewerbemietrechts unwirksam sind, wurde die Revision aber zum BGH zugelassen. Ob von diesem Recht Gebrauch gemacht wurde, ist uns derzeit nicht bekannt.