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Wir wurden gefragt

Kann ich bei Geschäftsschließung einfach die Miete einbehalten?

Veröffentlicht: 03.04.2020 | Autor: Sandra May | Letzte Aktualisierung: 06.04.2020
Geschlossen-Schild

Das Verhalten von Adidas wird gerade heiß diskutiert: Da die Stores aufgrund der Coronakrise in weiten Teilen geschlossen bleiben müssen, zahlt das Unternehmen kurzerhand keine Ladenmiete mehr. Das mag die Bundesjustizministerin als „unanständig und nicht akzeptabel“ beurteilen. Mittlerweile hat der Shitstorm sogar dafür gesorgt, dass Adidas zurück gerudert ist, berichtet die Tagesschau. Marketingtechnisch war diese Aktion also ein echter Flop. Wie sieht es aber rechtlich aus?

Mietminderung um 100 Prozent

In erster Linie darf hier an die Mietminderung gedacht werden. Vereinfacht gesagt ist die Mietminderung das, was beim Kaufvertrag das Gewährleistungsrecht ist: Zeigt sich bei der Mietsache ein Mangel, darf der Mieter seinen Mietzins mindern. Eine Mietminderung um 100 Prozent ist dabei möglich, wenn beispielsweise eine Wohnung plötzlich nicht mehr nutzbar ist, weil das Badezimmer durch einen Wasserrohrbruch nicht genutzt werden kann. Dabei ist es – wie eben beim Gewährleistungsrecht auch – völlig egal, ob der Mangel im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt, oder eben nicht. Wird der Mangel hingegen durch den Mieter verursacht, sieht das Ergebnis freilich anders aus. 

Nun könnte man meinen, dass die Schließung von Geschäften auf Grundlage von behördlichen Anordnungen einen solchen Mietmangel samt Mietminderung um 100 Prozent begründet. 

Bei Gewerberaummieten ist es allerdings so, dass betriebsbezogene Risiken häufig auf den Mieter übertragen werden. Im Falle von behördlichen Schließungen wird der Mieter also kaum eine Minderung der Miete durchsetzen können. 

Im Ergebnis bedeutet das, dass die Schließung eines Geschäfts auf Grundlage der Allgemeinverfügung kein Mietmangel darstellen dürfte. 

Drei-Monats-Garantie der Bundesregierung

Eines sollte Mietern aber bewusst sein: Mindern sie unberechtigterweise die Miete, droht die Kündigung aus wichtigem Grund. Daran könnte höchstens die Drei-Monats-Garantie der Bundesregierung etwas ändern: Diese soll verhindern, dass Mietverträge gekündigt werden, weil aufgrund der Krise keine Miete gezahlt werden kann. Im Normalfall können Vermieter den Vertrag nämlich außerordentlich kündigen, wenn für zwei Monate keine Miete oder aber ein wesentlicher Teil der Miete nicht gezahlt wurde. Die Garantie räumt Mietern vereinfacht gesagt einen Kündigungsschutz für drei Monate ein

Hier kommt allerdings der Haken: Dieser Kündigungsschutz greift nur, wenn aufgrund der Krise zu wenig Geld in die Kassen kommt, um die Miete zu zahlen. Es reicht also gerade nicht aus, wenn die Geschäfte aufgrund von behördlichen Anordnungen geschlossen werden. Hat ein Geschäft – und davon kann man bei so großen Namen wie Adidas ausgehen – genug finanzielle Mittel zur Verfügung, um auch während der Krise weiter wie gewohnt Miete zu zahlen, so kann dieses die Zahlung nicht einfach einstellen und sich auf den Kündigungsschutz berufen. 

Anders als bei der Mietminderung muss hier übrigens der Mietausfall bis Juni 2022 vom Mieter ausgeglichen werden. Es handelt sich also um einen gesetzlichen Anspruch, die Miete in dieser außergewöhnlichen Situation aufzuschieben. 

Einfach mal mit dem Vermieter reden

Da nicht bekannt ist, wie die Mietverträge der genannten Marken aussehen, lässt sich tatsächlich nicht eindeutig sagen, ob die Miete zu Recht nicht gezahlt wird. Auf die 3-Monats-Garantie können sie sich jedenfalls scheinbar nicht berufen. 

Allen anderen bleibt in so einer Situation nur zu raten, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, denn diesen nützt ein Leerstand auch nicht viel. Viele Vermieter freuen sich vor allem in strukturschwachen Gebieten über ansonsten zuverlässige Mieter und sind daher zumeist an einer Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses interessiert. 

Wer seinem Vermieter die Stundung der Miete anbieten möchte, kann hier auf eine Vorlage des Händlerbundes zurückgreifen.

Über den Autor

Sandra May Experte für IT- und Strafrecht

Sandra schreibt seit September 2018 als juristische Expertin für OnlinehändlerNews. Bereits im Studium spezialisierte sie sich auf den Bereich des Wettbewerbs- und Urheberrechts. Nach dem Abschluss ihres Referendariats wagte sie den eher unklassischen Sprung in den Journalismus. Juristische Sachverhalte anschaulich und für Laien verständlich zu erklären, ist genau ihr Ding.

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