Muss trotz Lockdown die Gewerbemiete gezahlt werden?

Während der Coronapandemie war und ist der stationäre Einzelhandel stark betroffen. Diverse Gewerbetreibende sahen sich insbesondere während des Lockdowns zu existenzsichernden Maßnahmen gezwungen. Dazu gehörten auch Verhandlungen mit den Vermietern von Gewerberäumen wie Ladengeschäften, die jedoch in manch einem Fall in einen Streit übergegangen sein dürften. So auch im Fall einer Textileinzelhandelskette, die ihre Geschäfte in Sachsen 2020 wegen einer Allgemeinverfügung vorübergehend schließen musste. In der Folge zahlte sie eine Monatsmiete nicht, der Vermieter klagte.

Nachdem sich zuletzt das Oberlandesgericht Dresden mit dem Fall auseinandersetzte und der Händlerin etwa die Hälfte der Miete als Erlass zusprach, muss sich jetzt der Bundesgerichtshof damit auseinandersetzen (BGH, Az. XII ZR 8/21). Ein Urteil gibt es noch nicht, wohl aber werden erste Anzeichen gesehen, wie der Fall ausgehen könnte. 

Mietzahlung – Geschäftsgrundlage gestört?

Grundsätzlich ist klar: Mieter sind verpflichtet, ihre Miete zu entrichten. Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht immer, etwa dann nicht, wenn die Geschäftsgrundlage gestört ist. Das kann der Fall sein, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach dem Vertragsschluss in schwerwiegender Weise ändern und die Vertragsparteien den Vertrag in seiner konkreten Form so zumindest nicht geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung hätten kommen sehen.

Das Gesetz sieht vor, dass in diesem Fall die Anpassung des Vertrags verlangt werden kann, soweit es nicht zumutbar ist, am Vertrag in seiner bestehenden Form festzuhalten. Dabei kommt es auf die konkreten Umstände im Einzelfall an, insbesondere die vertragliche und gesetzliche Risikoverteilung zwischen den Parteien. Klingt alles kompliziert, ist es auch. Das zeigt sich in der (juristischen) Diskussion um die Gewerbemiete in Zeiten von Corona. 

Coronapandemie – Neuregelung zugunsten von Mietern seit Ende 2020

Führen staatliche Maßnahmen zur Bekämpfung der Coronapandemie dazu, dass ein Gewerbegrundstück oder ein Gewerberaum durch den Mieter gar nicht oder nur mit erheblichen Einschränkungen genutzt werden kann, wird rechtlich vermutet, dass sich damit ein zur Geschäftsgrundlage gewordener Umstand schwerwiegend geändert hat. Das sieht das Gesetz seit Ende 2020 vor und schlägt sich damit auf die Seite des betroffenen Mieters. Knapp ausgedrückt bedeutet das: Gesetzlich wird vermutet, dass die Schließungspflicht die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags stört.

Völlig offen ist aber, ob bzw. wann das Festhalten am bestehenden Vertrag auch wirklich unzumutbar ist. Teilweise wird angenommen, die Schließung müsse tatsächlich existenzbedrohend sein, teilweise werden gemäßigtere Anforderungen vertreten, sodass der Mieter nicht erst am sprichwörtlichen Abgrund stehen müsste, um eine Vertragsanpassung auf diesem Wege zu erhalten. Das erscheint insofern sinnvoll, als der Beweis einer Existenzgefährdung vor Gericht nicht unbedingt einfach ist. 

BGH entscheidet im Januar – wohl keine Pauschallösung

Nimmt man an, dass die Voraussetzungen gegeben sind, folgt daraus der Anspruch auf Vertragsanpassung. Aber: Das bedeutet nicht gleich einen Anspruch auf vollumfänglichen Erlass der Mietkosten. Eine Vertragsanpassung könnte etwa auch in einer Mietstundung erfolgen, bei der die Differenz später nachgezahlt werden muss. 

Wie unter anderem Spiegel Online unter Berufung auf dpa berichtet, hat der Vorsitzende Richter im vorliegenden Fall nun eine vorläufige Einschätzung abgegeben. Demnach komme es auf eine umfassende Prüfung aller Umstände des Einzelfalls an. Also: Mietkürzungen sind nicht per se ausgeschlossen, Pauschallösungen allerdings offenbar schon. Das Urteil wird für den 12. Januar 2022 erwartet.