Vermieter insolvent: Was passiert mit der gemieteten Gewerbeimmobilie?

In Krisenzeiten häufen sich die Meldungen über Insolvenzen von Unternehmen – und auch vor dem Immobiliensektor machen die Konkurs-Nachrichten keinen Halt, wie aktuell der spektakuläre Fall rund um die Signa-Insolvenz des ebenfalls insolventen Investors René Benko zeigt. Die steigende Zahl der Firmenpleiten ängstigt daher viele Betriebe. Wie soll es mit den eigenen Gewerbeimmobilien – etwa den Büro-, Geschäfts- oder Lagerräumen – weitergehen, wenn Vermieter:innen zahlungsunfähig sind?  

Mietverhältnis bleibt weiterhin bestehen

Wird ein Insolvenzantrag einer Immobiliengesellschaft eingereicht, hat das große Auswirkungen auf alle Beteiligten – auch auf die Mieter:innen. Die gute Nachricht: Die Insolvenz des Eigentümers hat zunächst einmal keinen Einfluss auf das bestehende Mietverhältnis. Das bedeutet, Unternehmen können die angemietete Immobilie weiterhin nutzen. 

Den Fortbestand des Mietverhältnisses regelt sogar das Gesetz in § 108 Absatz 1 Insolvenzordnung (InsO). Demnach bestehen Mietverhältnisse mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Die Schuldner:innen – also die Vermieter:innen – sind weiterhin an den Vertrag gebunden und müssen insbesondere den Gebrauch der Mietsache gewährleisten. 

Mietzahlung und Kündigungsrecht

Umgekehrt sind Mieter:innen aber auch weiter dazu verpflichtet, die Miete zu zahlen. Diese Zahlungen gehen allerdings an die Insolvenzmasse, die von einem Insolvenzverwalter betreut wird. Daher muss unbedingt beachtet werden: Mietzahlungen, die an die Vermieter:innen geleistet werden, erfüllen die Vertragspflicht nicht mehr. 

Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses haben Mieter:innen grundsätzlich nicht. Etwas anders würde nur gelten, wenn beide Parteien vertraglich ein besonderes Kündigungsrecht für den entsprechenden Fall vereinbart hätten. 

Unerwünschte Folgen möglich

Doch ein Insolvenzverfahren geht nicht unbedingt spurlos an der Mietpartei vorbei. So kann es beispielsweise dazu kommen, dass aufschiebbare Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen verspätet oder erst nach einer neuen Eigentümerschaft durchgeführt werden können. 

Auch bei der gezahlten Mietkaution könnte es zu Problemen kommen. Nämlich dann, wenn Vermieter:innen die Mietsicherheit zuvor nicht insolvenzfest vom Vermögen separiert hatten. Die Rückzahlung der Kaution könnte dann nur als Insolvenzforderung beansprucht werden. Eine Separierungspflicht wie bei Wohnraummietverhältnissen gibt es für Gewerberäume eben nicht. Eine Aufrechnung mit noch laufenden Mietzahlungen ist nicht möglich.

Zittern müssen Mieter:innen unter Umständen auch bei der Veräußerung der Immobilie an eine neue Käuferin oder einen Käufer. Denn der Insolvenzverwalter hat zwar kein Sonderkündigungsrecht, aber die neue Käuferschaft, die als vermietende Partei in den Mietvertrag einsteigt, könnte sehr wohl das Mietverhältnis kündigen.

Fazit: Gewerbetreibende sollten wachsam sein

Bei einer Insolvenz der Immobiliengesellschaft ändert sich zunächst einmal nichts für die mietende Partei. Gewerbetreibende dürfen ihre gemieteten Räumlichkeiten weiterhin nutzen. Allerdings sollten sie in dieser Situation wachsam sein und genau prüfen, welche Auswirkungen der Konkurs auf sie konkret haben kann, um unerwünschte Folgen möglichst zu vermeiden.

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